一直被王健林所推崇的“万达速度”如今减速。

7月16日，万达集团召开2012年上半年工作会议。据万达集团董事长王健林透露，在中国经济形势尤其是房地产行业较为困难的情况下，该集团仍然取得较好成绩，上半年集团收入562.1亿元，预计全年收入将达到1400亿元。

尽管125%超额完成上半年计划，但记者留意到，与去年同期618.2亿元的入账相比，万达集团今年上半年业绩下降幅度约9%。与此同时，万达集团旗下连锁百货、万达酒店以及万达商业管理公司等收入增幅也明显低于去年同期水准。“过去几年，万达的收入及资产的规模增速都在40%以上。但如今数据显示，万达已经调低2012年增长预期。”一位长期关注万达的地产分析人士表示，这意味万达集团从今年开始可能放缓扩张。

万达广场去年开16个，今年上半年仅1个

万达集团旗下主要有商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大业务板块。王健林透露，其中万达院线收入同比增长61%，万达酒店公司收入同比增长82%，连锁百货收入同比增长70%，万达商业管理公司租金收入同比增长47%。

记者了解获悉，尽管仍然维持高增长，但与去年同期万达连锁百货200%、万达酒店公司100 .8%、万达商业管理公司租金85.8%的增长相比，增速明显放缓。2011年，万达集团收入1051亿元，同比增长43%。如果按今年目标1400亿元统计，王健林为今年设定的起跳高度只有33%，远远小于往年。

根据万达广场资料显示，该集团去年共开出16个万达广场。“截至6月30日，万达集团开业的万达广场已经有50个。不过今年上半年，新开业项目只有一个。”万达集团内部人士表示，还是6月29日开业的上海宝山项目。去年10月，王健林曾在万达年会上曾透露，2012年计划新增20个万达广场，之后这一数据又被调整为18个。不过据上述万达内部人士透露，以目前奠基并投入建设的万达广场项目推算，万达集团今年新增项目开业数量将低于去年。

高速滚动受大环境抑制

虽然万达集团有五大业务板块，但根据其披露的2011年业绩显示，在过千亿的进账中，万达商管公司租金收入仅为34 .6亿元;万千百货销售69亿元;万达影院20亿元;酒店16亿元;大歌星K T V 5.1亿元，总体规模不到150亿元。相比较来说，万达集团主要支撑依靠万达广场高速滚动发展，商铺、住宅销售是其重要回款来源。

“万达扩张速度快，一个重要因素就是快建快卖，不仅卖得快还卖得贵。”黄文杰表示，去年随着房地产调控的深入，银行信贷紧缩，整个行业资金面趋紧。为尽快套现，不少地产商的“死火”项目都重新包装上市，消费者购买力迅速释放后，由于资产沉淀，后劲购买力不足。

此外，“在国内，商业物业的投资回报率以往在6%-8%以上。”戴德梁行一位分析人士向记者表示，然而近年商铺交易价格持续上涨，有些二线城市每平方米物业竟然卖至3万-5万元。与之相比，租金水准虽然也有20%-30%的大幅提升，但远远赶不上商铺售价，这导致不少商业物业整体回报率不到3%-4%，还没有银行利润及通账率高，从而影响了投资者的热情。

地产调控下，万达的回款速度无疑受到影响。据媒体此前披露，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元，净利润约26亿元;2010年，总资产增至1414亿元，负债1280亿元，净利润约72亿元;2011年，总资产增至2030亿元，负债1825亿元，负债率高达90%。

自身“造血”不足的困局

针对这一困局，南都记者留意到，万达集团在日前举行的上半年工作会议中首次提出，未来五至十年，万达的文化、旅游、零售产业将成为与商业地产并驾齐驱的支柱产业。此前王健林在接受采访时也曾透露，万达今年的文化产业总收入将达到200亿元，五年内使其年收入翻一番，超过400亿元;到2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

“去年底，万达集团向旅游地产转型的第四代项目"万达城"浮出水面。”与万达接触密切的一位地产界人士表示，最先面市的是武汉汉街。7月28日，万达的长白山国际度假区项目也将开业。

不过，“与粗犷式的商业地产开发相比，万达无论在商业还是旅游项目的运营上，都有许多自身缺陷。”长期关注万达的地产分析人士表示，万达2011年数据显示，其中持有自营物业面积903万平方米，但租金收入仅有34.6亿元。折算下来，之前投入运营的49座万达广场平均每年租金仅约5000万元，这在业内属于中下水准。此外，万千百货虽然已在全国布局50家，去年现金流有69亿元，但至今仍在亏损。由此不难看出，万达善于“高举高打”的扩张，而能否实施精细化的运营、管理却是影响其能否推动文化、旅游、零售转型与商业地产并驾齐驱的关键。